Cơ hội sinh lợi?
Anh H.H.Đ – một “cò đất chính hiệu” ở thị trấn Phước An (huyện Krông Pắk, Đắk Lắk) – chia sẻ: “Đất nông nghiệp luôn là điểm hẹn màu mỡ cho những ý tưởng đầu tư vào đất để cầu sinh lợi nhanh chóng.
Ngạch đất này luôn là đối tượng nhắm đến của các dự án quy hoạch phát triển, do giá đền bù thấp, giải tỏa nhanh. Chỉ cần có thông tin mảng ruộng rẫy nào đó ở gần một tuyến giao thông hay khu hành chính sẽ mở, người đầu tư sẽ quan tâm chuyển đổi quyền sở hữu, để hưởng chính sách về sau.
Theo anh H.H.Đ, cơ hội chuyển nhượng là có thật, vì trong các chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, khoảng 30% diện tích có thể chuyển mục đích để làm nhà ở. Chỉ cần người dân làm hồ sơ, trình với cơ quan quản lý (cấp xã, phường) là có thể nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Đây là lý do để những đợt cao điểm “sốt đất”, nhiều phường xã ở Đắk Lắk ngập tràn hồ sơ xin chuyển nhượng đất; còn giá chuyển nhượng đất trong dân tăng chênh lệch theo lô, sào… từ vài trăm triệu đến cả tỉ đồng.
Anh N.V.T, cũng là một “cò đất” với hơn 10 năm trong nghề (phường Tân An, TP.Buôn Ma Thuột), nhận định rằng: “Đất canh tác nông nghiệp luôn gắn với những cơ hội triển khai các dự án, ý tưởng đầu tư sinh lợi mà mục đích cuối cùng, hợp lý vẫn là phải trở thành một phần đất thổ cư để giá trị tăng gấp chục lần.
Người đầu tư khôn ngoan sẽ chỉ bỏ một ít tiền ký chuyển nhượng đất canh tác với người nông dân, để có một diện tích ruộng vườn nhất định, sau đó lập các dự án làm trang trại, điểm du lịch sinh thái, địa chỉ trồng cây cao sản… thậm chí thành lập cả hợp tác xã nông nghiệp hữu cơ.
Khi có các dự án này rồi, người đầu tư cứ thong thả vừa tổ chức sản xuất đúng mục đích sử dụng theo giấy chứng nhận vốn có ở người nông dân. Tiếp đó, họ vừa đăng ký mở tăng diện tích đất sử dụng, xây dựng nhà ở, phòng nghỉ, kho…
Thực tế, trong bối cảnh canh tác nông nghiệp khó khăn, người nông dân đối diện những khó khăn tài chính sẽ dễ mềm lòng với lý lẽ của những người môi giới rồi cắt nhượng một phần đất canh tác của họ. Và những người có ý định đầu tư sinh lợi nhanh cũng sẵn sàng đặt cọc mua đất nông nghiệp.
Chấm dứt ảo tưởng
Thực tế, tốc độ phát triển đời sống và dự án đô thị hóa ở các địa phương, tại Tây Nguyên thời gian qua, đã làm nảy sinh những cơ hội mời chào, kết nối sở hữu đất nông nghiệp như cách H.H.Đ và nhiều người môi giới khác đưa ra.
Hàng trăm hécta đất nông nghiệp, qua các tầng nấc mua bán, hồ sơ chuyển nhượng này, đã biến thành các khu vực dự án đô thị, cụm dân cư, khu sinh thái… một cách tự phát, làm rối loạn thị trường và gây tác hại lớn lao.
Đơn cử, tại địa bàn TP.Buôn Ma Thuột, trong giai đoạn từ năm 2019 đến 2021, UBND xã Cư Êbur đã phát hiện hơn 125 trường hợp vi phạm xây dựng, sử dụng đất sai mục đích, xây trái phép trên đất nông nghiệp. Ngoài ra, tháng 4 vừa qua, cơ quan chức năng phát hiện khu Đồi Chuối rộng lớn giữa phường Tân Lợi và xã Cư Êbur bị băm nát, xây dựng khu nghỉ dưỡng, biệt thự với tổng diện tích lên đến khoảng 270m2…
Tại địa bàn tỉnh Đắk Lắk, giá cả chuyển nhượng đất đai tăng nhanh chóng, không thể kiểm soát, đến mức nhiều người nông dân không giữ được chính nền đất nhà mình. Những khu vực đất canh tác màu mỡ lại biến thành dự án chờ, bị tự ý phân lô để nhà cửa mọc lên.
Việc gieo trồng bị bỏ bê, người nông dân mất đất sản xuất, ngồi nhìn chính mảnh ruộng khu vườn bị bỏ hoang sau chuyển nhượng. Việc quản lý canh tác nông nghiệp của cơ quan chức năng gặp khó khăn và diện tích đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp, báo động nguy cơ an ninh lương thực, an ninh nông nghiệp…
Mặc dù các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương đã hết sức cảnh báo, nhắc nhở người dân không nên tự ý cắt ruộng nhượng vườn, nhất là kiên định không chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất canh tác thành thổ cư, nhưng với ước mơ làm giàu nhanh, nhiều người chấp nhận đầu tư mạo hiểm, hiểu sai mục đích đầu tư phát triển thành đầu cơ trục lợi, dẫn đến các khu vực canh tác nông nghiệp càng bị hoang hóa, chất lượng đất suy thoái trầm trọng.
Không ít nhà tư vấn trong lĩnh vực bất động sản đã khuyến cáo, trong xu thế siết chặt quản lý đất đai, Luật đất đai sẽ hướng đến những tiêu chí quan trọng về quy hoạch, bảo vệ quy hoạch các địa phương. Tất nhiên, trong tương lai gần sẽ không còn cảnh đất canh tác nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng một cách tràn lan như hiện nay. Nhiều khu đất sẽ trở lại đúng giá trị ban đầu của nó.
